Рейтинг ценовых районов Владивостока меняется

Цены на жилье во Владивостоке на вторичном рынке меняются в связи с изменением целого ряда параметров – качество «социалки», транспортная доступность, степень внутренней занятости, уровень преступности и пр. Среди важнейших из них – это удобное расположение определенного района города по отношению к другим и центру. Причем это «удобство расположения» нельзя считать стабильным. Оно постепенно меняется.

Изменение транспортной схемы Владивостока и строительство дорожных объектов АТЭС-2012 г. объективно влечет за собой изменение связей многих районов города, их значимости, а соответственно – прежних цен на вторичном рынке жилья и соотношений цен по ценовым районам города.

Зависимость разных районов города друг от друга формируется довольно длительно, и резкие взлеты цен на недвижимость в каком-либо из ценовых районов города только из-за одного этого фактора недостаточно убедительны. Но все вместе они объективно расставляют районы города по своим местам в рейтинге цен «квадрата» жилья на вторичном рынке.

Если с начала 1990-х гг. Владивосток не испытывал серьезных «потрясений» с рейтингом ценовых районов и они довольно вяло «соревновались» за свои места, то на сегодня намечается период существенных изменений. Некоторые из них уже проявляют себя, другие пока только накапливают потенциал. Например, рейтинг цены «квадрата» 71-го мкр сегодня оказался на предпоследнем перед районом Змеинки - 17-м месте, хотя в 2004 г. выходил на 11-14-е места. Надо полагать, что положение этого района в связи с ухудшением дорожной ситуации и отсутствием перспективы развития новых дорожных связей стало особенно дискомфортным. Трасса новой магистральной дороги ушла значительно восточнее, и ее ввод практически не изменит степень доступности этого района города по отношению к другим.

Район Эгершельда, ранее деливший с центром города и Первой Речкой первое-второе места, все больше начал проигрывать в привлекательности району Некрасовской.

БАМ в конце прошлого года начал быстро восстанавливать утраченные после кризиса 2008 г. ценовые позиции. Чуркин же пока существенно не поменял параметры цен в преддверии его уже относительно скорого соединения с центром города высоководным мостом. Зато гостинки по ул. Снеговой в районе «Дальхимпрома» неожиданно начали дорожать – то ли в связи с тем, что их немного «путают» с новым жилым районом «Снеговая падь», то ли уже сказывается «перекрестное» положение этой зоны между другими жилыми районами в связи со строящейся трассой Аэропорт – Де-Фриз – Седанка – Патрокл – о. Русский.

В перспективе на рейтинг цен на вторичном рынке жилья будут оказывать влияние ряд факторов.

Дорожно-транспортная сеть Владивостока кардинально меняется. Особая в этом роль – уже упомянутой строящейся новой федеральной трассы Аэропорт – о. Русский и трех больших мостов: через б. Золотой Рог, через пролив Босфор Восточный и от Седанки до п-ова Де-Фриз. Можно предполагать, что жилье вблизи них с их вводом будет становиться более ценным, чем в отдалении от них. Эти объекты уже сегодня создают новые центры притяжения.

А вот резкого подъема цен на жилье на Чуркине с вводом моста через Золотой Рог может и не быть, поскольку привлекательность этого района города для жителей других районов от этого выше не станет, а «мостовая наценка» уже заметно присутствует в ценах предложения.

Из наиболее существенных изменений в цена районов, которые можно ожидать в ближайшее время, особенно стоит выделить появление нового района - Снеговой пади. Здесь к заселению уже готовы первые дома, и можно предположить, что квартиры в них довольно быстро выйдут на вторичный рынок. Есть версия, что, получив квартиры в этом районе, многие военные отставники будут стремиться «конвертировать» их в жилье в более престижных и удобных регионах страны.

Остров Русский владивостокские риелторы ранее исключали из сферы своей деятельности, поскольку жилье там спросом не пользовалось и высоким качеством не отличалось. Оторванность от города сказывалась во всем. Однако уже сегодня ситуация резко изменилась. Строительством объектов саммита на острове формируется дефицит жилья, которое в дальнейшем здесь все-таки придется строить. А пока оно не возникнет, имеющееся становится «драгоценным». Принципиально новое жилье здесь тоже должно быть дороже, поскольку и строительство, и его эксплуатация дороже, чем во Владивостоке.

Вместе с ценою на куплю/продажу недвижимости так же меняется и ценовой диапазон аренды жилых и офисных помещений. Растет спрос на аренду квартир на сутки и на длительный срок, что поднимает и цены на этот вид сделок с недвижимостью.

Уменьшение за сравнительно небольшой срок, 5-6 лет, разницы рыночных цен среднего «квадрата» между жильем в центре Владивостока и окраинными районами в какой-то степени и результат оттока в экологически более благополучные пригородные районы состоятельных горожан. Повышение транспортной доступности элитных поселков, положительное решение земельного вопроса под новое строительство, развитие социальной инфраструктуры в перспективе играют «на руку» этому району в повышении его рейтинга. На цену нового «квадрата» может повлиять комплексное строительство нового жилого малоэтажного района в п. Трудовое, которое должно развернуться в этом году.

Не исключено, что в конечном счете после саммита АТЭС 2012 г. во Владивостоке на вторичном рынке жилья произойдет «революционное» изменение рейтинга ценовых районов. И продавцам с покупателями придется учитывать новые реалии.