Кому государство продаст квартиру со скидкой 20%?

Что такое дешевое жилье? Во сколько лет россиянин может купить себе первую квартиру? Какой она должна быть - и по размеру, и по качеству? И вообще, реально ли в рыночных условиях строить квартиры дешевле «свободных» цен, сложившихся на рынке?

На вопросы «РГ» ответил глава Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС) Андрей ШЕЛКОВЫЙ.

- Андрей Николаевич, доступность жилья по-прежнему проблема. Ипотечные кредиты дороги, это - многолетняя кабала даже для людей с высокими доходами. Сейчас правительство в очередной раз пытается запустить проект по строительству более дешевого жилья для тех, кто не в состоянии купить его по текущим ценам. Каким образом можно «заставить» бизнес строить и продавать жилье на 20% дешевле?

- Конечно, рынок есть рынок. Но влиять на него все-таки можно. Правительство России в ноябре прошлого года утвердило приоритетный проект, который предполагает ввод жилья в течение ближайших пяти лет, в размере 5 млн кв. м, что в итоге составит 25 млн кв. м. Приоритетный проект, который в обиходе называется 5х5. Он подразумевает строительство жилья эконом-класса, и упор сделан именно на доступность его приобретения. За 5 лет предстоит построить 25 млн квадратных метров жилья. Если пересчитать на число «среднестатистических» квартир - жилищные условия могут улучшить порядка 460 тыс. семей. Так что проект масштабный.

Что касается рыночных методов, действовать предполагается так: застройщики принимают на себя обязательства продать не менее половины строящегося объема жилья в рамках этого проекта по цене на 20% ниже текущих сложившихся рыночных цен.

И еще одно ограничение: в любом случае цена реализации жилья, построенного в рамках этого проекта, не может превышать 30 тыс. рублей за метр.

- Допустим, жилье построено, его выставляют на продажу. Как не устроить «свалку», как сделать, чтобы дешевые квартиры «достались» именно тем, кому они предназначены, а не тем, кто, скажем, ближе к областной администрации или застройщику?

- Это третий момент, третий «интерес» для застройщика. Ему, по сути, обеспечивается гарантированный сбыт жилья за счет формирования списков граждан, которые будут его приобретать. Задача, в том числе и для нас, заключается в том, чтобы запустить этот механизм формирования списков еще до начала процесса строительства.

Наконец, дополнительный плюс - это инструменты, которые предлагает АФЖС по этой программе. Это прямые гарантии выкупа нереализованного жилья в случае наступления форс-мажора. Для застройщика это облегчает привлечение более дешевых кредитных средств у банков, на более выгодных для строителей условиях, потому что банк не «закладывается» на риск того, что часть жилья не будет продана.

- Еще один скользкий момент - возможная спекуляция купленным жильем?

- Вы правы, в этой части возникает много вопросов. Действительно, к сожалению, у нас имеют место «черные» доходы у людей при маленькой официальной зарплате. Есть и проблема возможного спекулятивного спроса, когда в программу захотят войти люди, не нуждающиеся в жилье, но желающие его приобрести дешевле и заработать на перепродаже. Все эти проблемы мы видим, мы смотрим, как можно эти риски минимизировать.

Но, согласитесь, если сначала заняться задачей гарантированно «снять» все эти потенциально возможные проблемы, а только потом начать что-то делать, то мы потеряем уйму времени. Вряд ли это правильно. Но, повторю, мы понимаем, что такие риски существуют, и ищем способы их уменьшения.

- Какие-то способы защиты есть?

- Обсуждается несколько вариантов. В том числе, возможно, законодательная, через налоговое регулирование. Это один из вариантов, который в настоящий момент обсуждается. По сути, сделать невыгодной эту спекуляцию.

- Что значит «доступное» жилье?

- Коэффициент доступности жилья - это величина, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить на покупку квартиры, если все свои средства направит только на приобретение жилья. Рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Этот показатель отражает фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

Во всем мире принято считать жилье «доступным», если этот коэффициент не превышает 3 лет. «Не очень доступно» жилье при коэффициенте от 3 до 4 лет. «Приобретение осложнено», если коэффициент равен от 4 до 5 лет. Жилье «существенно недоступно» при коэффициенте более 5 лет. Причем за рубежом в расчет принимаются более просторные апартаменты - площадью не менее 70 м.